西城区多校划片政策意味着学区概念将终结,老破小还有市场吗?

西城区多校划片政策意味着学区概念将终结,如政策执行到位,对多数老破小将是利空;如西城多校划片政策步了朝阳、海淀、东城多校划片的后尘,对多数老破小的负面影响将很有限。具体意见分享如下,供参考。

第一、对西城多校划片政策的回顾

4月30日,西城区教委发布了2020年义务教育阶段的实施意见,值得关注的变化大致有以下一些:

01、六年一学位

自2020年起,西城将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

也就是说,2019年及以前使用过该房学位的,不在此列;如果2020年使用过学位了,原则上要等6年之后,也就是到2026年才能再次使用学位,但此期间符合国家生育政策的二孩除外。

02、多校划片

自7月31日后,在西城购房并取得房产证的家庭适龄儿童申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

同时,在7月31日后,户籍新迁入西城的适龄儿童入小学时,也将执行多校划片政策。

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也就是说,自8月1日起,在西城新购房、新迁入户籍的适龄儿童入小学时,将执行多校划片政策。

03、对存量家庭的影响

对存量家庭来说,不受影响,继续执行原来的单校划片入学政策。

当然,存量家庭也可选择多校划片方式入学。这对存量家庭来说,多了一个选择权,但究竟行不行使?在于存量家庭自身。

第二、西城教委2020年义务教育阶段实施意见出台,对学区房有何影响?老破小还有市场吗?

01、对西城学区房有何影响?

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⑴对老西城学区房的影响

总的来说,西城教育资源分配还是较为均衡的,尤其是在老西城区域,好学校较多,学校间差距不是很大。新政执行之后,可能还是难以改变家长通过购买学区房作为小孩入学主要方式的选择。

那么,对老西城而言,多校划片对学区房价格的冲击可能就很小西城区学区房划片,难说部分片区(如德胜)学区房的价格还会得到强化。

为什么这么说呢?

因为原来买学区房只能上一个好学校,现在买了学区房,理论上是可以上好几个好学校的。多校划片之后,位于优质教育资源配置均衡的学区,比如,德胜。不管怎么分派,被分派的学校都是好的,那上学的几率其实更大了。

另外,6年一学位之后,会剔除掉一些年限不够而锁定的学位名额,这些释放出来的名额又能增加一些学位机会,缓解优质学位紧张,对优质学区房来说,上学更有保障了。

因此,老西城这样的学区房不仅价格不容易受到冲击,难说还会得到强化。

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⑵对新西城学区房的影响

对新西城区域而言,学校可能普遍都不是很好,不管是执行单校划片政策,还是多校划片,其实对入学和择校的影响都不大。

因此,西城教委新的入学划片政策对西城区内学区房价格总体影响不会太大。

02、老破小学区房还有市场吗?

总的来说,直接的负面影响应该不会太大,但也要具体看片区。

⑴好学校配置均衡、学位不紧张的片区

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片区内优质教育资源配置均衡,包括小学和初中学校配置均衡,选好了优质小学,初中就依据小学学籍顺理成章地上,并且学位又不是很紧张,基本有学区房就能锁定一个好学校入学名额,那这样的老破小再像以往那样大涨的几率会降低,房价更可能变得平稳;但有优质学位摆在那里,在总体教育资源匮乏的背景下,这样的老破小依然还有市场。

如果以前是顶牛的老破小,可能会形成一定利空。房价畸高,房龄普遍很老,无法贷款购买,会刷掉一部分买家;多校划片之后,学区范围增加,可选房源增多,又会让一部分买家放弃老破小;6年一学位,老破小的流动性进一步减弱,叠加某些老破小不具备居住属性,只能挂空户,价值属性会进一步减弱,愿意接盘的家长会减少。

综合看,在优质学校配置均衡,学位不紧张的片区内,顶牛老破小劣势会显现出来,买家选择余地和谈判空间增加,老破小房价大概率都会下跌。但基于优质学位价值,依然还是会有人愿意买单。

⑵好学校配置不均衡,学位紧张的片区

片区内好的学校配置不均衡,学位紧张,不管是以前单校划片,还是多校划片,房产是入学的门槛,老破小基于优质学位价值,依然会受到追捧。

只是以前单校划片,搞定房子就能锁定学位,老破小对入学的重要性是决定性的;现在多校划片,仅仅搞定房子还不行,还得想其他办法锁定学位。这会让一些家长不得不平衡学位支出问题,老破小一年一个价的涨幅可能会被减缓。但基于学位紧张和房产是入学门槛,即便是老破小,依然还会有市场。

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第三、老破小学区房前景分析?

不管多校划片执行力度如何,多校划片的口子开了,那就是政策的趋势。通过政策的转变,可能在短期内难以大幅削弱老破小的学区价值,但可以通过政策对家长的作用,引导需求端改变置业观念,改变学区房价值预期,进而间接传导老破小的价格变动。

01、多校划片政策不能严格执行

西城多校划片不是第一家,而应该是顺应了朝阳、海淀、东城多校划片政策。但后三者的多校划片在实际执行中的力度可能都不是很到位。

如果多校划片政策并未得到切实执行,依然还是实际执行单校划片政策,那老破小的价值前景还是杠杠的,房价难以跌下来。

02、多校划片政策被严格贯彻执行

多校划片严格执行到位,优质学位不紧张的片区,老破小价值被削弱,需求会减少,房价涨幅可能会得到有效缓解,但学位价值摆着,房价大跌的概率也不大。

优质学位紧张的片区,老破小的价值虽被削弱,但房产是入学门槛,学位价值依然在,多数家长还是不得不为老破小的学位买单,房价涨幅可能会被削弱西城区学区房划片,但需求量依然会很大,房价也难以下跌。

因此,优质学区内的老破小,基于优质学区价值,需求量依然会很大,但多校划片以后,房产的学区价值被削弱,老破小的价格波动会变小,但依然会有市场。

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